Australian Mortgage Calculator 是一款专为澳大利亚房产市场设计的综合性参考工具，由 Oney & Co 开发维护。该 Skill 以纯文档形式呈现，系统整合了购房贷款全流程中的关键计算节点，包括贷款价值比（LVR）计算、本金利息月供（P&I）与纯利息月供（IO）测算、各州印花税阶梯税率、贷款人抵押贷款保险（LMI）估算、首次购房者补贴（FHOG）查询以及借款能力快速评估等核心功能。
核心用法方面，用户可通过清晰的数学公式和分段税率表，快速估算购房总成本。无论是计算 80% 以上 LVR 所需的 LMI 费用（约 0.5%-4.5% 不等），还是查询新南威尔士州最高 80 万澳元的首次购房印花税全免政策，亦或是对比昆士兰与维多利亚州不同的补贴额度，该工具都提供了结构化的数据支持。文档还附带各州税务局官方链接，便于用户进行交叉验证。
显著优点体现在三个维度：一是覆盖全面，完整收录澳大利亚六个州和两个领地的印花税税率及首次购房者优惠政策，数据基于 2024-25 财年；二是安全透明，作为纯 Markdown 文档，无任何代码执行风险，无需担心数据隐私泄露；三是专业实用，提供的计算公式符合澳洲房贷行业标准，LMI 费率区间与借款能力估算（年收入 5-6 倍法则）均与主流银行评估逻辑一致。
潜在局限性不容忽视。首先，税务政策具有时效性，2024-25 年度的税率表可能随州政府预算调整而变化，特别是印花税门槛和补贴金额通常每年更新。其次，该 Skill 为静态文档，无法实现交互式实时计算，用户需手动套用公式。最重要的是，来源属于 T3 级个人开发者（GitHub 账号 clawdbot），虽经安全审计无恶意代码，但数据准确性仍需与官方渠道核实。
适合的目标群体包括：计划在澳洲购房的首次置业者（可快速了解 FHOG 资格）、房产投资者（用于测算印花税和持有成本）、以及房产中介和贷款经纪人（作为客户咨询的速查手册）。对于正在比较不同州份购房成本的用户，该工具提供的横向对比数据具有较高参考价值。
使用风险主要包括：政策变动风险，建议通过文档内提供的各州税务局官网链接确认最新税率；计算误差风险，LMI 实际费率因借款人信用状况和贷款机构而异，文档提供的仅为估算区间；以及决策风险，该工具明确标注仅供参考，不能替代持证抵押贷款经纪人或财务顾问的专业意见，特别是在涉及复杂收入结构或特殊贷款产品时。