核心功能
Australian Mortgage Calculator 是一款专为澳大利亚房产买家设计的综合房贷计算工具，覆盖从贷款评估到成交成本的全链路计算需求。
核心计算模块
1. 贷款基础指标
- LVR（贷款价值比）：快速计算贷款占房产价值的比例，判断是否需要支付LMI
- 月供还款（本息同还）：标准房贷公式计算，支持任意利率和期限组合
- 只息还款：投资房常用模式，计算每月纯利息支出
2. 印花税计算器
涵盖全部8个州/领地的2024-25年度阶梯税率：
- NSW、VIC、QLD、WA、SA、TAS、NT、ACT
- 每个州均标注首购者减免政策（首次置业豁免额度从$600,000到$1,000,000不等）
3. LMI（贷方房贷保险）估算
按LVR区间提供保费率参考（80%-95%对应0.5%-4.5%），帮助高杠杆买家预估额外成本
4. 首次置业补助（FHOG）
汇总各州$10,000-$30,000不等的现金补助及房产上限要求
5. 借款能力速算
提供年收入5-6倍的保守估算规则，并列明影响实际审批的多维因素
显著优势
- 数据权威性：税率表直接引用各州税务局（State Revenue Office）官方来源
- 地域完整性：唯一覆盖全部8个州/领地的中文/英文房贷计算工具
- 政策时效性：明确标注2024-25年度税率，包含最新首购优惠调整
- 计算透明化：所有公式开源展示，用户可自行验证计算逻辑
局限性与风险
数据时效风险
- 印花税税率每年可能调整（如NSW 2023年曾大幅改革），技能未内置自动更新机制
- 各州首购政策门槛（收入测试、房产类型限制）细则未完全展开
计算精度限制
- LMI仅为区间估算，实际保费因贷款人信用评分、职业稳定性、保险公司差异可能偏差±20%
- 借款能力公式过于简化，未考虑银行内部评分卡机制
合规边界
- 明确标注"教育用途"，但未阻止用户可能将其作为决策依据
- 未与实时利率数据打通，无法反映当前市场实际还款压力
适合人群
- 首次置业者：快速比对各州成本差异，规划购房地点
- 房产投资者：计算只息还款现金流，评估LMI对投资回报的影响
- 海外买家：理解澳洲特有成本结构（LMI、Stamp Duty surcharge未涵盖）
- 房贷经纪人：作为客户沟通的基础计算参考
常规风险提示
⚠️ 关键提醒：本工具输出均为估算值，实际成交成本需以过户律师（Conveyancer）和贷款机构最终报价为准。印花税政策变更频繁，建议在签署合同前72小时内再次核实州税务局官网。高LVR贷款（>90%）需审慎评估利率上升后的还款能力，避免过度杠杆。