核心功能
该技能为澳大利亚购房者提供一站式房贷计算工具，涵盖六大核心模块：
1. 贷款比率与还款计算
- LVR（贷款价值比）快速计算，评估贷款风险等级
- 标准本息还款（P&I）与纯息还款（IO）双模式
- 支持30年等常见贷款期限的月供估算
2. 全澳印花税智能计算
覆盖NSW、VIC、QLD、WA、SA、TAS、NT、ACT八大行政区2024-25年度最新税率表，均采用阶梯累进税率结构。其中ACT对$260,000以下房产税率最低（$0.60/$100），VIC对$960,000以上房产征收5.5%平税。
3. 首次置业优惠全景图
- 印花税减免：各州门槛差异显著（NSW $800,000全免 vs TAS仅50%折扣）
- 首次置业补贴（FHOG）：最高可达$30,000（QLD/TAS），仅限新房
- 收入测试与房产类型限制需特别注意
4. LMI贷方抵押贷款保险估算
当LVR超过80%时触发，费率随杠杆升高陡增（85%档约1-2.5%，95%档达3-4.5%）。$600,000贷款90% LVR场景下LMI约$12,000-15,000。
5. 借贷能力速算
提供收入6倍减负债的激进估算，以及5倍减负债的保守估算，并列出HEM基准、利率缓冲（+3%）等银行实际审批因素。
显著优势
- 地域精准：按州细分政策，避免"全澳统一"的计算误差
- 政策时效：标注2024-25年度税率，附官方税务机构直达链接
- 场景完整：从首付比例、交易成本到持续还款的全周期覆盖
- 风险提示：明确标注LMI仅为估算、实际以贷方报价为准
局限性与风险
- 非实时数据：印花税起征点与优惠门槛可能随财年预算调整，需人工复核
- FHOG限制复杂：各州对"新房"定义、建筑合同日期、申请人资格（如是否曾持有海外房产）存在差异
- LMI仅为区间估算：实际费率受贷款金额阶梯、借款人职业、贷方合作保险公司影响
- 借贷能力非审批结果：银行使用专有算法，速算结果可能偏离实际获批额度20%以上
- 无利率敏感性分析：未提供利率上升2%后的还款压力测试
适合人群
- 首次置业的澳大利亚PR/公民
- 跨州迁移需重新了解当地政策的购房者
- 房产投资客评估多州交易成本
- 房贷经纪人的快速核对工具
安全提示
技能由Oney & Co金融咨询公司开发，数据来源为各州官方税务网站，属T2级可信度。用户输出涉及个人收入、资产信息，建议在安全环境下使用，计算结果仅作教育参考，重大决策前须持牌房贷经纪或财务顾问确认。